“En la práctica de tasación se pueden distinguir dos métodos genéricos de aplicación: el directo y el indirecto; dentro de los cuales existen una amplia gama de matices que definen distintos procedimientos para aplicar en la técnica operativa” (Dante Guerrero; 1994).
ESQUEMA GRÁFICO DEL MODELO VALUATORIO DE CSV
La metodología seguida para cada trabajo generalmente es el “método por comparación directa” contrastado con métodos indirectos como control, siguiendo una secuencia de pasos que en síntesis se detallan más adelante, sin embargo, el método de valoración aplicado es flexible y se puede complementar con otros como el método de costo de reposición, el método de capitalización de rentas, método residual y puede variar en función del tipo de bien a tasar y la información que exista en el mercado para tomar como antecedentes.
El trabajo incluye los siguientes pasos:
- Trabajo de campo con la inspección física del bien (inmueble, complejo industrial, maquinaria, vehículo, etc.) para el levantamiento de datos y verificación de la documentación proporcionada.
- Investigación de mercado para obtener antecedentes de venta efectiva y ofertas de bienes inmuebles y muebles similares o satisfactoriamente semejantes y comparación con nuestra base de datos actualizada.
- Homogeneización de antecedentes para el estudio de valor e identificación de factores valorizantes y/o desvalorizantes del bien.
- Contacto con representantes de maquinaria y equipos nuevos y usados en el mercado exterior en caso de maquinarias especializadas.
- Análisis y evaluación de datos obtenidos para asignación de valores veraces y de acuerdo a la realidad del mercado.
- Análisis del entorno económico del rubro al cual pertenece el bien objeto de avalúo en función de la documentación proporcionada por el solicitante y a parámetros económicos obtenidos de fuentes confiables.
- Revisión a detalle de los trabajos realizados (forma y fondo).
- Verificación de la claridad de las observaciones asignadas en los informes, especialmente si existiesen consideraciones de riesgo para la Institución Financiera.
- Retroalimentación constante y periódica con oficiales de crédito de la Institución referente a transacciones reales de bienes y referente a la calidad de los trabajos presentados.
- Además, para precautelar la calidad de los informes constantemente se realiza:
- a. Levantamiento constante de información del mercado: precios de terrenos ofertados, precios de construcciones provenientes de revistas especializadas de construcción (verificados en el mercado local), ofertas públicas de ventas de inmuebles y remates.
- b. Actualización de referencia de precio en el “Plano sectorizado por rango de valores ofertados” y base de datos disponible (con datos desde 1990 a la fecha).
- c. Supervisiones de obra para verificación de precios en la construcción.
- d. Atención constante a las nuevas normas sobre inmuebles dictadas por entidades gubernamentales y municipales.
- e. Control personalizado de cada caso para la identificación de irregularidades sobre la base de la experiencia adquirida y conocimiento de las normas municipales.
Cada informe es presentado a la brevedad posible (considerando el alcance y complejidad de cada trabajo) después de la inspección física en el caso de inmuebles, esto implica contar con toda la documentación necesaria para llevar a cabo la inspección. En el caso de maquinaria y complejos industriales el tiempo de presentación del informe está de acuerdo a la complejidad, alcance del mismo, número de ítems y magnitud de la empresa, este tiempo requerido es indicado al momento de llevarse a cabo la inspección física.
